这是严肃君的第493篇推送

二环的地都没有人抢，这是严肃君没想到的。

其实不只上次集中土拍，北京乃至全国新增宅地，利润率走低已成为常态，而延伸到新房市场，不管是产品还是营销层面，“内卷”也愈演愈烈。

就像之前某业内大佬所言，“宁愿不拿，也不能拿错”，拿错地是很痛苦的一件事。如果拿错怎么办，那就是赶紧卖掉，去做新项目。

所以这几年，我们看到的是长得越来越像的户型图，面积越来越小的10万+，越来越五花八门的平墅产品……

相对来说，也只有拿地较早的项目，才有利润空间做产品力。

而聚焦到高预算人群买房上，总价逻辑下选择大平层还是别墅？答案更偏向后者。

一方面，近两年市场上大平层产品供应井喷，但产品差异化不大，做选择时更多只能从产品之外考虑。而作为终极改善的别墅产品，“限墅令”后内城别墅本就稀缺，市场供应卖一套少一套。

另一方面，从居住体验上讲，如果说大平层相对于小户型，是面积上量的扩展，那别墅就是质的改变。

近日，高端改善项目---天悦壹号·壹品墅的叠墅产品开放了样板间。丰台四环，低密别墅、总价1800万起、实景现房，每个关键词都值得购房者关注。

关键是，严肃君从这个推新的老盘项目上，看到了同类产品的创新性设计。

比如下叠产品，借鉴合院常规做法，将一部分院子做成下沉式院落，配合全落地窗设计，使得整个B1层观感与一层无异，让常规意义上的地下配角空间，发挥出主角效果。

01

下一个窗口

天悦壹号·壹品墅叠拼共12栋，分为四叠和六叠产品，总价1800万/套起。

四叠建面约255㎡-315㎡，六叠产品建面约220㎡-340㎡，实际使用面积上，以下叠为例能接近500㎡。

北京豪宅，先豪在地段，再豪在价格。

天悦壹号·壹品墅位于四环“豪宅带”上，西四万柳，北四奥森，东四望京、朝阳公园等，北京多个高端住宅区都是沿四环分布，单价基本也在10w+。

随着四环内城市建设的发展，政策上严控宅地新增供应，东西北三个方位基本再无出豪宅项目的可能。

而南四环的可贵之处就在于，只有丰台还有宅地新增机会，换句话说，丰台南四环，是豪宅发展的唯一窗口。

不过，受限于土地条件和建安成本，近两年入市的新房豪宅项目，大多选择供应大平层产品。对于天悦壹号·壹品墅这样的现房叠拼产品来说，可以说是孤品式存在。

有数据显示，二环房价十年涨幅13.8%，四环房价十年涨幅116%。天悦壹号·壹品墅地处环线升值峰值，自带稀缺光环不仅是保值的前提，也是未来升值潜力的保证。

另外，今年北京发布第四轮城南计划，五年将投资5900亿，加上南中轴计划的加持，天悦壹号·壹品墅的资产升值潜力可期。

02

精英阶层的生活观

是谁买走了1800万起的四环别墅？严肃君拿到了一份用户画像---

大部分年龄40岁以上，主要从事金融等高薪行业，年收入大于150万，购房目的以自住改善为主。

这类高知高薪的精英阶层，改善的第一居所，第一生活圈要充满烟火气，而烟火气，来自于更多的城市资源。

天悦壹号·壹品墅四环的稀缺地段，决定其改善的环境。

交通便利，项目临近4号线新宫站，待在建的19号线也将在今年底开通。自驾走槐房西路可快速上四环、三环，直达金融街商务区和丽泽商务区。

万达广场、荟聚购物中心、大悦春风里、花乡奥莱等高端商业聚集。周边有12个主题公园，2公里范围内就有占地近90万平的槐新公园等。3.2公里外，还有国际化集小初高为一体的北京金融街润泽学校。

优质地段带来的便捷生活方式，天悦壹号·壹品墅适宜用作第一居所。

更关键的是，天悦壹号·壹品墅的产品设计，与他们的居住观相契合。

①住得舒服

天悦壹号·壹品墅单层观景尺度可观，比市场上某些110㎡平层户型还大。

地上南向采光充沛，地下夹层设计6.65米挑空，加上大面积采光井及下沉式庭院，让地下空间的观感堪比地上。

严肃君看过不少别墅项目，如果叠拼单层面积在90㎡以下，居住起来就像把3个小户型上下叠加，局促感可以想象。

天悦壹号·壹品墅地上单层面积都在100㎡以上，从根本上保证了空间的舒适度。

②既要社交，又能独处

城市精英们的家庭社交、对外社交必不可少。

天悦壹号·壹品墅将叠拼首层设计为社交层，观景客厅与餐厅相连，吃饭social可是国人最舒服的社交方式。地下空间可根据业主需求，打造多功能娱乐、休闲区。

天悦壹号·壹品墅样板间

白天快节奏的生活，回家后他们更喜欢独处。

天悦壹号·壹品墅将卧室尽量多的做了套间设计，即便是在家里，每位家庭成员都有相对隐私的个人空间。

与大平层相比，大平层将所有功能区放在一个平面，而叠拼则是将功能区立体切割，动与静，甚至静与静之间都有明显的划分。

另外，一梯一户、标配私家电梯，私属感更强。

③有天有地有院子

天悦壹号·壹品墅打造的叠拼产品，上中下叠皆实现了独立入户，独门独院。

不仅下叠有花园，上叠有露台，更可贵的是中叠也有院子。在四环边，真正实现了有天有地的别墅生活。

要知道，在寸金寸土的北京内城，不仅别墅产品的数量被限制，近年来地价上涨，叠拼设计院子的产品更是少见。

做院子，对房企来说是放弃利润，满足了业主终极改善需求。对业主来说，是大宗资产稀缺性的特性加持。

某种程度上讲，院子+高赠送，是这届城市置业者放弃大平层的主要理由。

跳出房子本身，天悦壹号·壹品墅在社区园林上也有很多亮点。

用18景营造中式园林，并兼具满足业主日常活动需要，比如设置全龄空间，业主可在社区里社交、运动。

03

拒绝收房落差

更可贵的是，对于这种容易缩水的加分项，天悦壹号·壹品墅已经是实景状态。

全石材的外立面，园林质感、产品尺度等，购房者都可以直观感受，与期房相比，告别收房落差。

天悦壹号·壹品墅社区园林实景图

当下的北京楼市，能够沉住气现房销售的开发商，必是资金实力雄厚。

天悦壹号·壹品墅由天恒、中粮旗下的大悦城控股联合开发。

大悦城控股对住宅产品的开发有严苛的标准，擅长通过配置商业提升区域价值；天恒更聚焦北京住宅的布局，其在孙河开发的傲云，在高端改善圈层中获得一致认可。

两大国企做背书，是产品品质的保障。

之前一说背书，大家会觉得意义不大，但如今的市场环境，尤其是大额资产配置，这种安全感非常可贵。

能够做到品质交房，才是当下楼市开发商最大的诚意。

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